# 不動産調査OS 要件定義書（Ver1.0）

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# 1. 目的

本システムは、小規模不動産会社向けに

- 調査の標準化
- 若手とベテランのレベル差解消
- 契約事故の未然防止
- 契約入力作業の効率化

を実現する「調査〜契約準備支援OS」を構築することを目的とする。

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# 2. 基本コンセプト

- 調査を“記録”ではなく“ガイド”する
- 未確認を許さないロック設計
- 契約入力を支援するアシスタント機能
- 情報は重要度順で表示
- 価格補正ロジックは含めない
- 調査データは物件単位で永続保存

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# 3. システム構成

## 3.1 調査フェーズ（2段階）

### ① 査定前調査モード

目的：
- 売却判断
- 致命的リスク確認

対象項目：
- 再建築可否
- 接道種別（42条何号）
- 道路幅員（m）
- 接道長さ（m）
- 用途地域
- 上水接続有無
- 下水接続有無

出力：
- 法的リスク分類（低・中・高）
- インフラリスク分類
- 説明義務強度

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### ② 媒介後調査モード

目的：
- 契約準備完了状態の構築

対象項目：
- 査定前項目すべて
- セットバック面積
- ハザード詳細（浸水m）
- 私道持分
- 越境
- 井戸有無
- 測量状況
- 排水経路
- 農地転用
- 景観条例
- 境界標確認
- 行政担当者記録

出力：
- 契約入力サマリー
- 特約自動抽出
- 重説チェックリスト
- 契約安全度スコア

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# 4. 未確認ロック設計

## 4.1 絶対ロック（調査完了不可）

- 再建築可否
- 接道種別
- 道路幅員（m）
- 接道長さ（m）
- 用途地域
- 上水接続有無
- 下水接続有無
- 排水経路

未入力の場合：
→ 調査完了ボタン無効

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## 4.2 警告ロック（進行可能）

- セットバック面積
- ハザード詳細
- 私道持分
- 越境
- 井戸
- 測量状況
- 農地転用
- 景観条例

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## 4.3 契約前再確認ロック

契約準備ボタン押下時に確認：

- 境界標写真
- 行政担当者記録
- 越境再確認
- 下水状況再確認

未確認がある場合：
→ 契約準備完了不可

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# 5. 契約入力アシスタント

## 5.1 出力内容

### ① 契約入力サマリー（コピペ用）
- 接道情報
- セットバック情報
- インフラ状況
- ハザード状況

### ② 特約候補（重要度順表示）
- 必須（赤）
- 推奨（黄）
- 任意（青）

### ③ 重説入力チェックリスト

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# 6. 契約安全度スコア

## 6.1 スコア算出方法

各リスク項目に減点方式を採用。

例：
- 再建築不可：-30点
- 下水未接続：-15点
- 浸水0.5m以上：-10点
- 越境：-10点
- 私道持分なし：-5点

初期値：100点

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## 6.2 表示基準

- 90〜100点：安全
- 70〜89点：注意
- 50〜69点：高注意
- 49点以下：契約非推奨

※配点は管理者がカスタム可能

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# 7. データ保存設計

## 7.1 物件単位保存

各物件に一意の物件IDを付与。

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## 7.2 バージョン管理

| バージョン | フェーズ | 更新日 | 更新者 |
|------------|----------|--------|--------|

履歴保存：
- 査定前
- 媒介後
- 契約前再確認

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## 7.3 保存対象

- 調査項目データ
- 数値情報
- 写真
- 添付資料
- 行政記録
- 更新履歴

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# 8. 出力機能

- 調査報告書PDF
- 契約入力サマリーPDF
- 他社共有資料PDF

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# 9. 将来拡張（Ver2.0以降）

- CRM連動
- 査定システム連動
- 条文カスタマイズ管理
- リスクデータ分析機能
- 監査ログ強化（差分表示）

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# 10. 現在のスコープ（Ver1.0）

✔ 2段階調査  
✔ 未確認ロック（法的＋インフラ）  
✔ 契約入力アシスタント  
✔ 契約安全度スコア  
✔ 履歴管理（バージョン保存）  
✔ PDF出力  

価格補正ロジックは含まない。

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# まとめ

本システムは

「調査を標準化し、契約事故を防ぎ、
売れたら即契約準備完了状態を作るOS」

である。