# 住宅ローン営業管理ツール 要件定義書
（業者専用・有料プラン）

---

# 1. プロジェクト概要

## 1.1 目的

小規模不動産会社向けに、住宅ローン営業を効率化・標準化する業者専用Webアプリを提供する。

本ツールは以下を目的とする：

- 住宅ローンシミュレーションの高度化
- 顧客・案件単位での保存管理
- 仮審査・本審査進捗管理
- 金融機関説明補助
- 営業資料の即時生成

---

## 1.2 ターゲット

- 小規模不動産会社（1〜10名規模）
- 住宅ローン提案を行う営業担当者
- 管理者および営業スタッフ

---

## 1.3 提供形態

- 業者専用ログイン型Webアプリ
- 有料サブスクリプションモデル
- 会社単位（テナント型）管理

---

# 2. システム構造

## 2.1 テナント構造（Company）

- company_id
- 会社名
- ロゴ
- プラン種別
- ユーザー上限数

---

## 2.2 スタッフ管理（User）

### ロール

1. 管理者（Admin）
   - 全案件閲覧・編集
   - スタッフ管理
   - 金融機関テンプレ編集

2. 営業（Member）
   - 自身の案件作成・編集
   - 進捗更新
   - PDF生成

---

# 3. データ構造

## 3.1 顧客（Customer）

- customer_id
- company_id
- 顧客名
- 電話番号
- メール
- メモ

---

## 3.2 案件（Case）※主軸

- case_id
- customer_id
- 担当営業（user_id）
- 物件名
- 物件価格
- 案件ステータス
- 作成日
- 更新日

顧客1人につき複数案件登録可能。

---

# 4. 売却タブ仕様

## 4.1 モード構成

- 簡易モード（初期表示）
- 詳細モード（税概算表示）

---

## 4.2 入力項目

- 売却価格
- ローン残債
- 測量費（デフォルト30万円・編集可）
- 抵当権抹消費用（デフォルト5万円・編集可）
- 所有権移転登記費用（負担区分選択＋金額入力）
- 解体費（任意入力）
- 固定資産税精算（任意入力）
- その他費用（自由追加）

---

## 4.3 税計算（詳細モードのみ）

- 取得費
- 所有期間
- 3,000万円特別控除チェック
- 概算税額表示（概算表示バッジ付き）

※ 税額は画面表示のみ  
※ PDFには出力しない

---

## 4.4 PDF出力

出力内容：

- 売却価格
- 残債
- 諸経費（税込）
- 税引前手取り
- 注意書き

注意書き：

> ※譲渡所得税等の税額は個別の取得状況や特例適用の有無により異なります。正式な税額については税理士等の専門家へご確認ください。

---

# 5. 購入タブ仕様

## 5.1 モード切替

- 物件価格から計算
- 月々返済額から逆算
- 総返済額から逆算

---

## 5.2 共通入力項目

- 金利
- 年数（1〜50年）
- 年数比較（3枠）
- クイックセット（25/30/35/40/45/50）
- 現在年齢（任意）

---

## 5.3 金利比較（トグルON）

- 最大3金利比較
- 差額強調表示
- グラフ表示

---

## 5.4 年数比較

- 1〜50年入力式
- 自動再計算
- 借入可能額表示
- 総利息表示
- 完済年齢表示
- 差額強調表示

---

## 5.5 保存機能

保存内容：

- モード状態
- 入力条件
- 計算結果
- 比較状態
- メモ

---

## 5.6 PDF出力

- 基本シミュレーションのみ
- 金利・年数詳細比較は含めない
- 注意書き表示

---

# 6. 金融機関タブ仕様

## 6.1 金利タイプ解説

デフォルトテンプレあり（編集可能）

- 変動金利
- 全期間固定
- 当初固定

---

## 6.2 初期登録銀行（全国版）

- イオン銀行
- 住信SBIネット銀行
- auじぶん銀行
- 楽天銀行
- 三菱UFJ銀行
- 三井住友銀行
- みずほ銀行

※ 追加登録可能

---

## 6.3 比較モード

- 条件比較（非計算）
- 団信
- 手数料
- 繰上返済条件

---

## 6.4 仮審査連携

- 仮審査URL登録
- PDF保存
- パンフレット保存
- 必要書類メモ

---

# 7. 仮審査・本審査進捗管理

## 7.1 案件単位管理

1案件につき複数銀行登録可能。

---

## 7.2 ステータス

### 仮審査

- 未提出
- 提出済
- 追加書類待ち
- 承認
- 否決

### 本審査

- 未提出
- 提出済
- 承認
- 契約済

---

## 7.3 銀行担当者情報

- 担当者名
- 電話番号
- メール
- メモ

---

## 7.4 タイムライン

- 仮審査提出日
- 承認日
- 更新履歴

---

## 7.5 ダッシュボード

表示項目：

- 仮審査中件数
- 承認待ち件数
- 本審査中件数
- 期限迫る案件

---

# 8. 電卓機能

## 8.1 表示方式

- 全画面共通
- 右上アイコン表示
- クリックでポップアップ表示

---

## 8.2 機能

- 四則演算
- パーセント計算
- 計算履歴（直近5件）
- コピー機能
- ドラッグ移動可能

---

# 9. 非機能要件

- レスポンシブ対応（PC・iPad想定）
- リアルタイム再計算
- 会社単位データ分離
- 安全注意文常時表示

---

# 10. 今後の拡張想定

- CRM連携（customer_id連携）
- API連携
- 承認期限アラート
- 経営OS統合

---